Prezzi delle abitazioni. Livelli da rischio bolla sull’immobiliare?

I prezzi delle abitazioni sono saliti in maniera impressionante negli ultimi mesi. Una performance frutto della presenza contemporanea di più fattori ma che ora rischia di portare il comparto su livelli da bolla speculativa.

E’ una singolare congiunzione di fattori quella che sta mandando alle stelle i prezzi delle abitazioni in molte parti del mondo. A dare un primo robusto sostegno alla domanda sono stati certamente i tassi di interesse schiacciati verso lo zero che hanno reso molto più appetibile il ricorso ai mutui. La risposta della politica monetarie e fiscale alla pandemia è stata un altro fattore determinante. Basti pensare a cosa ha voluto dire in Gran Bretagna la riduzione dell’imposta di registro sulle compravendite immobiliari. Gli alti livelli di rispamio raggiunti nei mesi di lockdown, un maggior ricorso al lavoro da casa ed uno stock sempre più limitato di case in vendita, hanno fatto il resto. Con i prezzi che in alcuni casi hanno raggiunto aumenti percentuali annui a doppia cifra.

Niraj Shah per Bloomberg Economics ha provato a tracciare una sorta di mappa mondiale dei prezzi, calcolando per il mercato immobiliare di 23 paesi OCSE un indicatore di rischio bolla. I risultati sono molto interessanti e non inducono alla tranquillità assoluta. Paesi come Nuova Zelanda, Canada e Svezia, ma anche Regno Unito e USA registrano numeri da rosso intenso. Nel complesso, sottolinea Shah, i segnali che arrivano dagli indicatori non erano così esplicitamente pro-bolla dal 2008.

Ma sui prezzi delle case pesano, come un po’ in tutti i settori produttivi, i forti rincari subiti dalle materie prime. Negli USA il più recente Homebuilder sentiment index di NAHB/Wells Fargo è sceso sui livelli minimi da 10 mesi a questa parte. L’ottimismo dei costruttori è frenato dagli alti costi del materiale di costruzione, dal cemento al legno. Costi che fanno lievitare ulteriormente i prezzi e che stoppano la domanda.

E segnali in questa direzione arrivano ad esempio dal Canada, uno dei paesi cerchiati di rosso nella ricerca di Bloomberg sopra citata. Nel mese di maggio le vendite di nuove abitazioni hanno fatto registrare il secondo calo mensile consecutivo, con una flessione percentuale di oltre il 7%, rimanendo tuttavia su livelli molto elevati (oltre le 50mila vendite mensili). Nello stesso periodo i prezzi sono saliti dell’1.9% sulla spinta del costo dei materiali.

Difficile dire se c’è un rischio bolla sul mercato immobiliare. O meglio, è prematuro parlarne ora, con la complicata ripresa produttiva in atto a creare confusione sui prezzi. Al netto della transitorietà dell’inflazione su molte materie prime utilizzate dal comparto, rimane una più importante incognita: la dinamica dei tassi di interesse nei prossimi anni.

Foto di Albrecht Fietz

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